Denne tråd er over 6 måneder gammel
Er du sikker på, at du har noget relevant at tilføje?
Spørgsmål om investering vs husAf Gæst jensjens | 27-04-2019 19:17 | 1941 visninger | 20 svar, hop til senesteEt emnet jeg har tænkt meget over de seneste måneder. Jeg er efterhånden kommet i gang med opsparingen til eget hus mest af alt fordi jeg synes det er at "smide penge i et sort hul at bo til leje". Jeg har dog også læst en del om investeringer i den seneste tid, og jeg er blevet i tvivl om det bedre kan betale sig for mig at bo til leje og så investere igennem en fond. Jeg talte med en der havde lavet gode penge på at benytte "Formuepleje Safe" som har et gennemsnitligt afkast på 12,61% årligt. En hurtig beregning med 50.000 i start (i stedet for udbetaling til hus) og derefter endnu en beskeden investering på 12.000 kr/år vil over en 10-årig periode give knap 400.000 kr, med en investering på blot 170.000 - fortsætter jeg over de næste 30 år med samme vil det give mig knap 5 millioner. I mit simple regnestykke er der ikke taget højde for skat mv., men et hus til omkring en 1,2 million vil også tage 30 år at afbetale men vil koste over 500.000 i renter i perioden, og bagefter vil jeg - med min kommunes gennemsnitlige stigning stå med en ejendom med en værdi på under to millioner, og her er ikke tagethøjde for vedligeholdning af ejendommen i de 500.000. Der vil min risiko som lejer jo være væsentligt mindre.
Jeg er absolut intet pengegeni, men umiddelbart virker en investering i en fond eller andre aktiver som en væsentligt bedre investering end køb at fast ejendom. Tager jeg fejl og har overset noget, så oplys mig endelig! Jeg har svært ved at gennemskue det her emne, men jeg har efterhånden fattet at en holden man er blevet det gennem aktiver og ikke gennem store biler og iPhones.
Hvad siger de økonomisk kloge herinde - for jeg ved I er her?
Håber på en god debat, en god tone og saglighed i top. God weekend.
Link til fond: https://formuepleje.dk[...]
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur.
Jeg vil blot sige at et afkast på 12% er meget meget flot og ikke sandsynligt som beregningsgrundlag over 30 år. Et så stort afkast må anses med at være forbundet med investeringer i risikogruppen over middel. Der må derfor anses at med en sådan investeringsprofil vil der også til tider være tab og ikke udelukkende gevinster.
--
Graphite 600T, P67 Deluxe, 2500K, Noctua NH-U12P, Hyper-X 16GB, Seasonic X-750, MSI Armor OC GTX1070, 840 Pro, 32GK850G, Corsair K95, Razer Tartarus #4
Flotte gloser du kan præstere :) Uden at vide hvor kendt du er med HOL, så bør du også vide at folk kan være super kreative med hvordan de laver reklame herinde, så det er altså ikke super forkert at tro :)
--
#1 Det er jo det, der har været i den fond, så tænker det er realistisk at gå efter. Men selv med 8-9% er der i mine beregninger stadig bedre afkast end fast ejendom
#5 Tænkte et par gloser kunne fjerne mistænkeligheden :D.
Og ærligt, læste det lige igennem igen og kan faktisk godt se de første 6-7 linjer ligner reklame, mest fordi jeg har kopieret den eksakte procent ind fra websitet jeg henviser til. Men jeg kan understrege det IKKE er en reklame, men et oprigtigt spørgsmål.
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur. #6 det er ikke noget nemt spørgsmål, og det afhænger af for mange variabler, du skal bl.a. Tage højde for de skattefordele der i investering privat ejendom. ( der er nemlig ingen beskatning) imodsætning til de 17,27,42 og hvad der ellers gælder ved aktier. Ligeledes geare du din investering i bolig.
Med som hovedregel burde du lave en diversificerede portefølje med både aktier og ejendom.
--
Det er vel ikke udelukkende et spørgsmål om at øge sin formue, eller hvad? Du ved godt, at et hus kan du rent faktisk bo i, ikke?
--
Sidst redigeret 27-04-2019 20:10 Dem jeg kender med forstand på området siger at boligmarkedet kan gå mange veje. Der er udbud og efterspørgsel. Lovgivningen. Finansmarkedet og mange andre ting. Den konklusion alle jeg har talt med er at jeg ikke skal købe bolig pga investering, men gøre det pga boligbehov.
--
Husk at det ikke altid bør komme an på "specs" Efter min mening har du fat i noget af det rigtige - og jeg synes, at mange flere burde stille sig selv de spørgsmål, som du gør. Når det så er sagt, så skal du være klar over, at de sidste 10 år på aktiemarkederne har været de bedste nogensinde. - Du kan ganske enkelt ikke forvente, at disse afkast fortsætter. Men du har ret, at historisk set har afkastet givet 8% i gennemsnit, så hvis du bare har en lang nok tidshorisont, så er 8-9% MÅSKE ikke utænkeligt ;-)
En anden ting jeg vil påpege, er at dit "model-hus" tydeligvis er i "udkantsdanmark" (ud fra din indkøbspris), og der vil her helt naturligt være en større usikkerhed omkring værdistigningen, end hvis du køber i/omkring en af de større byer. Boligmarkedet har jo ligeledes haft jubelår de sidste 20 år...
Men alt i alt, så er det nogle fornuftige tanker du gør dig ;) Husk dog på, at din lejeboligs leje stiger med 1-2% om året (den må følge inflationen). Du kunne også med fordel overveje, at smide de penge du påtænker at investere ind på en pensionsopsparing i stedet - her er afkastet noget lavere beskattet, og hvis du alligevel ikke påtænker at bruge dem, før om 30 år, kan de lige så godt stå på en pensionsopsparing ;)
--
Don't let your mouth write checks your ass can't cash! Du kan ikke regne med 12% afkast årligt i gennemsnit over en længere årrække. Det er alt for optimistisk og også urealistisk.
Hvor mange år har denne fond haft afkast i det leje? Hvilke år?
De sidste 10 år har været rigtigt gode. Bortset fra sidste år egentligt. Hvad var fondens afkast i 2018 og 2008?
Højkonjunkturen er gammel.. Ikke at den er slut, men gammel. Brug ikke de sidste 10 år til at fremtidsskrive f. Eks de næste 20 år.
--
Lige en kommentar til den pågældende fond du linker til: den har en ÅOP på 2,68%, som du sandsynligvis skal trække fra det annoncerede afkast ;-) Aktivt forvaltede fonde er som regel aldrig billige i drift ;)
#12 Den har kun kørt i 10 år, sjovt nok ;) Men deres afkast sidste år var -2,45%, hvad der må siges at være acceptabelt, faktisk ;)
Du kan se detaljerne for den pågældende fond her: https://lt.morningstar.com[...]
--
Don't let your mouth write checks your ass can't cash!
--
Sidst redigeret 27-04-2019 20:31 #7 Det er det nemlig ikke, hvorfor jeg søger råd fra nogle kloge hoveder. Jeg kan godt se fidusen med skat i fast ejendom - men den fordel bliver jo også kraftigt truet af de renteomkostninger der vil være over perioden.
#9 Præcis, men aktiemarkedet er jo som regel mere konsekvent en ejendomme.
#11 Jeg takker mange gange for dit input. Jeg er stadig ung og forventer minimum 40 år på arbejdsmarkedet inden jeg går på pension, så det vil være over en lang periode og der vil med tiden sikkert også komme større mulighed for en større årlig investering. Mit hus er taget i det omfang jeg vil have råd til at sidde i som min økonomi er nu hvor jeg er alene, og vil være i en af forstaderne til Esbjerg som faktisk er ret attraktive for børnefamilier at købe bolig i, så jeg er ret sikker på den stiger i værdi, det er i hvertfald det boligerne historisk set har gjort i kommunen og i sær byerne tæt på Esbjerg - om end man jo aldrig kan vide om vi vil opleve et paradigmeskift og at folk ikke længere ønsker at bo i de store byer.
Huslejen i området jeg påtænker er generelt lavt (lang fra Esbjerg, men udemærket område når man ikke vil eje) og med den husleje der er i det område vil jeg med min investering på 12.000 årlig have større rådighedsbeløb end ved at købe et hus i nærheden af Esbjerg.
Jeg ønsker ikke at binde pengene i pensionsopsparing, dels fordi jeg forventer min lønmodtagerpension må være rigeligt, og jeg vil gerne have likviderne til rådighed hvis det skulle blive aktuelt.
#12 Fonden har haft årligt gennemsnit på lidt over 12% de sidste 30 år.
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur. #13 læs lige en gang mere. Det er bare en 10 års kurve. Fonden blev etableret i 1988.
--
Det er noget værre noget! Hvis du vil købe et hus skal du medregne udgifter til vand/varme/el og ejendomsskat foruden dine udgifter til et lån. Derud over skal huset også løbende vedligeholdes. Så hvis du ikke har en kæreste og regner med at skal have børn inden for en nærmere fremtid, kan det hurtigt bliver en dårlig forretning at købe et stort hus. DU kan jo også se på en ejerlejlighed, samme fordele som ved et hus bare billiger at købe/eje og kan købes i mange størrelser efter behov. Men hvis du bor i udkants Danmark har det ind til nu været en meget dårlig forretning at eje eget hus/lejlighed, så husk beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed. :-)
--
AMD 3 2200g | Nzxt Kraken x62 | GTX ASUS STRIX OC 1060 | DDR4 16GB 3000 CORSAIR | EVGA G2 650W | Asus crosshair vi x370 | Acer 27" LED 144hz IPS
Du glemmer et par udgifter i din sammenligning
Mange siger "hellere eje end at leje"
Et eksempel. Et hus med realkreditlån 2 mio fast rente koster ca 3600 mdl i rente og bidrag. Dertil kommer variable udgifter på minimum 2000 mdl til ejendomsskat ejendomsværdiskat renovation og husforsikring.
Læg dertil løbende vedligeholdelse på 1000 mdl
6600 er derfor sammenlignelig med en lejeudgift
--
Jeg er alene men har to børn, så skal som minimum have tre soveværelser under alle omstændigheder. Jeg er klar over udgifterne til huset som I nævner - og måske har jeg ikke være grundig nok i min beskrivelse.
Jeg vil have ca. 2000 kr mere i hånden ved at leje et hus i en provinsby fremfor at købe et hus i en forstad til Esbjerg, ingen udgifter til vedligehold, nyt køleskab, og hvad der ellers kommer. Jeg tvivler på at 1000 kr/md til vedligeholdelse. Mht. til #17s beregning kan jeg ikke helt forstå tallene. Har lige beregnet ud fra et hus jeg har kig på til 1,1 mil.
1.582 kr ejerudgifter/md
5.357 kr afdrag/md (beregnet via danske bank)
Altså næste 7.000 kr/md + forbrug + vedligehold. Og her "mister" jeg også de 55.000 til udbetaling.
Jeg vil tro jeg kan leje et hus/lejlighed til 4.500+forbrug og her har jeg ikke brug for at spare op til vedligehold - det er faktisk årsagen til min tråd. 2.500 kr/md der kan yngle/spares op bliver hurtigt til mange penge.
Ifht. de boliger jeg har kig på til køb ligger tæt ved Esbjerg som har en gennemsnitlig liggetid på 255 dage - vi har trods alt en motorvej i baghaven :)
--
Gæstebruger, opret dit eget login og få din egen signatur. køb lidt uden for Esbjerg ,og få langt mere for dine penge ,har lige set på en gård der nede,men vil gerne selv længer syd på
--
Vandkølet I7 2600k@5+GHZ asus p67 maximus iv extreme
2x4GB Samsung 1333MHZ@2133MHZ 1.4v
AMD HD 7970 bios mod 1200/1650
Dårlig PR er vel bedre end ingen PR? ..
--
#18 Hej Jens, som jeg også har sagt tidligere, så er det ikke en dum tanke du har dig - jeg synes dog, at du bør gøre dig selv den ulejlighed rent faktisk at finde eksempler på de lejeboliger, som du ANTAGER at du kan leje til den pris som du nævner...
- Og så vil jeg lige minde dig om, at af de 5.787kr som du skal betale til banken (har brugt danske banks beregner med de tal du har oplyst - det afviger lidt fra dine tal, ved ikke helt hvorfor?) så er de 4.907kr altså penge som du afdrager på din gæld, og derved er det penge du i princippet sætter ind på din egen bankbog hver måned...
Så man kunne jo være fræk og sige, at for at sammenligne en ejer med en lejer, så skal du trække dine direkte gælds-afdrag ud af ligningen.
Gør du det, så vil regnestykket se markant anderledes ud ;)
Husk på, at dine afdrag er en garanteret "investering"! - Hvis du bor til leje og i stedet investerer 1-2000kr/måned, så er der INGEN garanti for, at de penge bliver forrentet som du forventer/håber.
--
Don't let your mouth write checks your ass can't cash!
--
Sidst redigeret 29-04-2019 09:33 I øvrigt må jeg nok lige hurtigt tilføje, at det vel altid må være fordelagtigt, at have tilpas mange midler til udbetaling (når man køber hus), til helt at kunne undgå banklånet (da det jo er den dyreste del!).
I dit tilfælde ville du skulle ligge omkring 240.000kr (pga. omkostninger til optagelse af lånet) for at købe et hus til 1.1mio og helt undgå banklånet.
Dette vil nedsætte din ydelse med 2.000kr/måned, og så vil sammenligningen med leje-boligen og førnævnte indbyggede opsparing (ved at eje hus) nok falde ud til klar fordel for ejer-boligen ;)
Jeg ved ikke, hvor længe det har taget dig, at spare de 50.000kr op, men hvis du virkelig strammede balderne, hvor lang tid skulle du så bruge, på at spare yderligere 190.000kr sammen?..
Ref. #14:
Jeg ønsker ikke at binde pengene i pensionsopsparing, dels fordi jeg forventer min lønmodtagerpension må være rigeligt, og jeg vil gerne have likviderne til rådighed hvis det skulle blive aktuelt.
Hvad er en "lønmodtagerpension"?...Hvis du mener din arbejdsmarkedspension, så kan du jo sagtens skyde ekstra midler ind på den ordning (det var det jeg mente da jeg nævnte pensionsopsparing tidligere). Dette kan du endda gøre via din bruttoløn, så du får fradrag for indbetalingerne.
Dette skal du dog tale med din arbejdsgiver om, for at høre om det er muligt. - Men ellers kan man sagtens have en ekstra pension ved siden af, som du selv styrer 100%...
--
Don't let your mouth write checks your ass can't cash! Med udgangspunkt i de tal #21 skriver, og det du selv er inde på i #0, ville jeg overveje at kombinere.
Din investering giver rigtig nok et afkast på 225.000 over 10 år.
Dem skal du betale skat af ved udbetaling, ligesom du formentlig bliver formue beskattet af, at have penge i en fond.
Uden at kigge på, hvad fonden måtte tage i administration, men med en ren 12% afkastsmodel, ender du med, efter 10 år, at kunne trække 147.000 ud. Altså når der er betalt de skat der skal.
Holder de tal #21 nævner med, at du afdrager 4.900 på din gæld, hver måned, har du opsparet 588.000 i løbet af 10 år.
Selvfølgelig forudsat, at du kun har realkreditlånet.
Penge der er skattefri. Du kan godt nok ikke købe rugbrød for dem her og nu.
--
http://hamdentykke.dk[...]
http://onsdagssnegl.dk[...] #23 I believe that was a MIC drop ;-)
Jeg skal lige rette mig selv lidt, for jeg havde glemt at tage omkostningerne med til banklånet i mine beregninger, så opsparingen i eksemplet i #21 er ikke helt korrekt. Hvis jeg renser renten (og omkostingerne) fra ydelsen, så vil opsparingen se således ud:
De første 10 år:
Realkredit afdrag: 2625kr/md
Banklån afdrag: 1575kr/md
Samlet: 4200kr/md
Total opsparede midler efter 10 år: 420.000kr
I forhold til beskatning af dit afkast ved investeringer, så kan man jo med fordel løbende sælge ud af sin beholdning, for at holde sig på de 27% beskatning (ved 54.000kr i afkast/år), men dette vil selvfølgelig også betyde, at du får mindre gavn af renters rente effekten. Under alle omstændigheder, er forskellen på din opsparing rimelig tydelig efter de 10 år, selvom du så skulle formå at lave et ekstraordinært stort afkast på dine investeringer, så er der langt op til de 420.000kr, når du også skal betale skat af dit afkast ;)
Man kunne selvfølgelig også argumentere for, at dine renteudgifter skal modregnes i din opsparing. I så udgør renterne ~180.000kr i perioden, og dit "overskud" er derfor "kun" 240.000kr, som sjovt nok ligger meget tæt på, hvad du ville få i afkast - men forskellen er her, at du ikke skal betale skat af dine opsparede midler ;) - Så forskellen er stadigvæk anseelig!
--
Don't let your mouth write checks your ass can't cash!
--
Sidst redigeret 29-04-2019 11:18
Grundet øget spam aktivitet fra gæstebrugere, er det desværre ikke længere muligt, at oprette svar som gæst.
Hvis du ønsker at deltage i debatten, skal du oprette en brugerprofil.
Opret bruger | Login
|
Du skal være logget ind for at tilmelde dig nyhedsbrev.
Hvilken udbyder har du til internet? 225 personer har stemt - Mit energiselskab (Ewii f.eks) 11%
|